危老問與答

Q:現在還來得及申請危老嗎?
A:目前法令研議修改,2020年5月10日起,時程獎勵砍半為5%,並逐年遞減1個百分點。換句話說,危老時程獎勵將遞減並延長至2025年5月9日止。基地規模達400平方公尺以上,就可得到2%容積獎勵,每增加100平方公尺,可再得0.5個百分點的容獎,最高可得10%。將明訂時程獎勵加上規模獎勵,合計不得超過10%,以免超過現行時程獎勵,導致危老遞案速度又慢下來。

Q:做危老單位這麼多,如何可以相信你們?
A:台北市共有11000位危老推動師,台北市政府108年11月29日僅表揚3位推動師,我們立捷危老團隊就有2位:黃昶捷及程景茂受到台北市政府召開記者會表揚,我們對台北市危老的推廣及專業,受到台北市政府肯定及表揚,是可以值得信賴的。

Q:你們團隊的優勢在哪裡?
A:我們團隊都是一時之選,合建案推薦台北市蓋豪宅的建商元大、璞園、全坤、新美齊..等。建築師推薦大序李逸仁建築師及久太周泰良建築師...等,通過危老40%獎勵值案件已經有6-7件,綠建築推薦王文安建築博士,銀行配合分次撥款利率折半,對低全案工程管理費,提供最佳服務品質。

Q:你們團隊是專業團隊嗎?
A:我們是專業建築師、結構技師、地政、仲介、節稅專家結合的團隊,簽約案件,我們對每位屋主作土增稅試算及節稅規劃,有時可以幫屋主節稅數百萬元至數千萬元。

Q:銀行方面你們如何規劃建議?
A:我們推薦銀行能分次撥款,利息馬上節省一半,每個案件幫屋主節省利息支出約500-1000萬。

Q:最多屋主想問,是否可分回室內原有坪數?
A:台北市最多的是第三種住宅區四樓公寓,容積率225%,危老最高可建容積225*1.4=315%。舊有房屋建蔽率60%蓋四樓=240%,扣除樓梯間室內約為228%。屋主想分回室內面積占比約為228/315=72.4%,合建比例要72/28比,會有機會。

Q:針對舊屋重建,有何規劃建議?
A:若是新屋售價每坪100-120萬地區,我們優先提供屋主自地自建方案,可以幫屋主規劃一大一小二戶房屋,大戶規劃成跟舊有房屋差不多坪數,小戶新屋蓋好後賣出支付重建工程費用,有時還可以剩下數百萬現金,這樣就可以輕鬆達到舊屋換新屋,又賺到結構安全,且舊屋一坪60萬,新屋一坪120萬,房價增值一倍,又外加車位。

Q:停車是舊屋的一大困擾,新屋是否解決停車問題?
A:沒錯,新屋會根據法規計算法定停車位,一般45-50坪就需要一部法定停車位,讓家中長輩可以直接停車到地下室,搭電梯回家,一次解決尋找停車位不易及家中老幼進出家門的方便性。

Q:很多案件都是數十個建商談過談不成,為何自地自建危老重建方式成功率大增?
A:因為建商一定是要賺錢的,加上資訊不對等,屋主沒法得到全方面的資訊,所以對建商防備心很大,大多數地主都希望最後一位簽合建,好替自己爭取額外的利益,建商也不是省油的燈,在這種不公開透明相互都要獲得最高利益情況下,自然很難達成。只有在自地自建,全部面積及利潤屋主自己分回的狀況下,較容易達到危老重建的目的。

Q:可以來幫住戶開說明會簡介說明危老嗎?
A:當然可以,我們大安成品危老重建工作站就是替台北市政府宣導危老重建,全部免費,只要屋主相約想要重建區域的大多數屋主,假日或晚上均可,我們免費畫圖、算面積、算重建費用,讓屋主知悉自己的權益,全盤了解及多方比較後,再自行討論要不要危老重建。

Q:請問為什麼台灣需要盡快進行危老重建?請說明危老重建的急迫性。
A:台灣地震頻繁,舊有房屋耐震係數僅0.17,僅能抵抗5級地震,不符現行法規耐震係數0.25-0.4,可抵抗6-7級地震。台北市慶幸還沒有五級地震,趁現在有危老獎勵值40%,趕緊危老重建,一次解決重建費用及居住結構安全的問題。生命安全是最重要的事情,沒有了安全,其他都不重要了。

Q:能夠預料地震對房屋的損害嗎?
A:真的最可怕的地震是先來橫波地震左右搖晃,先造成一樓柱損壞,再來直向震波,上下垂直壓迫,一樓立即遭受壓扁或受損嚴重,所以地震來時,一樓的危險性最高,921地震51,711間房屋全倒,53,768間房屋半倒,真的需要防範未然。

Q:請問危老重建對家中老幼帶來的效益為何?
A:人口日趨老年化,80歲老奶奶,妻小幼童爬樓梯,上3-4樓舊公寓,又辛苦又危險,給家人一個溫暖堅固的家,是一家之長基本的責任,換了新屋,直接開車搭電梯回家真的很方便,結構又安全。

Q:之前有談一個工作站附近信義路四段的都更案,請分享一下都更與現在危老條例的差異,危老條例有什麼樣的優勢?
A:都市更新曠日廢時,十幾年前談一個信義路四段都更案,整合了10幾年,近期確定實施者放棄了,這10幾年來,屋主走了16位,70幾歲的屋主,沒法再一次漫漫長日再次等待10幾年都更,現在危老40%獎勵值跟都更差不多,審查時間只要2-3個月,不須都更7-10年,所以目前都更案件幾乎都已經改走危老案件申請。

Q:在危老重建推動的路上,財務是一項棘手的問題,請問民眾想申請危老重建,在重建所需的費用上面,民眾能享有什麼樣的幫助與保障嗎?
A: 危老重建銀行以新屋價值七折左右計算可貸額度,銀行全額貸款履約保證,連貸款利息、租金補貼都可貸,原有貸款也可轉貸,轉貸後本息也可全部計入貸款額度,所有貸款新屋完成轉房貸,還有三年寬限期。所有營建資金政府要求各銀行全力配合100%貸款,利率大幅下降,這是政府的一大德政。

Q:以專業來分析,政府推動的危老條例跟都市更新之間的差異性在哪裡?
A:危老條例跟都市更新最大的差異在於,危老程序較簡化,都更流程往往要走個10幾年,且危老申請基地沒有最小規模限制,只要都市合法建物房屋老舊即可申請危老,對於基地及所有權人數較少的個案,成案機會相對較高,另都更獎勵採委員會審查機制,獎勵額度較難掌握,危老獎勵項目明確,較容易評估成本及效益。

Q:危老談不成可以轉都更嗎?
A:都更最大的問題是申請流程繁瑣複雜要5-7年,核准大約只有28-30%獎勵值。至少要花費2500-3000萬的費用。地下室開挖率有限制,常常要挖到地下4-6層才能滿足需求,興建成本大增。這些都是要克服的問題。

Q:政府推動的10%時程獎勵期限快到了,是否要好好把握自己的權利,別讓權益睡著了!
A:雖然中央法令106年5月到109年5月時程獎勵10%,但是臺北市土地使用分區管制自治條例107年11月21日才放寬高度比及後院深度比,才正式可以享受中央危老獎勵值40%。目前時程獎勵10%只到109年5月,期間還要申請無歷史古蹟證明、竣工圖、配筋圖、結構計算書,作結構安全性能評估、估價師估價及選配房屋,建築師設計及重建計畫,現在要多管齊下才可能來得及。

Q:除了上述這些,還有甚麼對屋主建議或注意事項嗎?
A:建築技術規則第39條之一,109年7月1日起商業區比照住宅區高度超過21公尺要檢討北向日照。對基地北向不是馬路而是臨地之商業區基地影響很大,7樓或是21米高立即受到影響。希望商業區的屋主趕快詢問認識的建築師或來電27008858,我們將免費幫您評估及說明。


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