危老問與答

Q:最多屋主想問,是否可分回室內原有坪數?
A:台北市最多的是第三種住宅區四樓公寓,容積率225%,危老最高可建容積225*1.4=315%。舊有房屋建蔽率60%蓋四樓=240%,扣除樓梯間約為228%。屋主想分回室內面積占比約為228/315=72.4%,超過北市合建比例60/40或65/35很多,幾乎沒有機會,只有仁愛路三段或是大安森林公園附近,新屋售價150萬/坪地區,才有機會。

Q:有沒有甚麼方式可以分回室內原有坪數?
A:若是新屋售價每坪100-120萬地區我們提供屋主自地自建方案有機會,我們可以幫屋主規劃一大一小二戶房屋,大戶規劃成跟就有室內坪數一樣房屋,另一戶小戶新屋蓋好後,屋主以新屋價賣出支付重建工程費用,有時還可以剩下一些現金,這樣就可以輕鬆達到舊屋換新屋,又賺到結構安全,且舊屋一坪60萬,新屋一坪120萬,房價增值一倍,又外加車位。

Q:停車是舊屋的一大困擾,新屋是否解決停車問題?
A:沒錯,新屋會根據法規計算法定停車位,一般45-50坪就需要一部法定停車位,讓家中長輩可以直接停車到地下室,搭電梯回家,一次解決尋找停車位不易及長輩進出家門的方便性。

Q:很多案件都是數十個建商談過談不成,為何自地自建危老重建方式成功率大增?
A:因為建商一定是要賺錢的,加上資訊不對等,屋主沒法得到全方面的資訊,所以對建商防備心很大,大多數地主都希望最後一位簽合建,好替自己爭取額外的利益,建商也不是省油的燈,在這種不公開透明相互都要獲得最高利益情況下,自然很難達成合建或是都更案。只有在自地自建,全部面積及利潤屋主自己分回的狀況下,分配上也是由屋主自己找估價師估價選配房屋,這樣就很容易達到危老重建的目的。

Q:可以來幫住戶開說明會簡介說明危老嗎?
A:當然可以,我們大安成品危老重建工作站就是替台北市政府宣導危老重建,全部免費,只要屋主相約想要重建區域的大多數屋主,假日或晚上均可,我們免費畫圖、算面積、算重建費用,讓屋主知悉自己的權益,聽過危老重建的說明,再自行討論要不要危老重建。

Q:請問為什麼台灣需要盡快進行危老重建?請說明危老重建的急迫性。
A:台灣地震頻繁,舊有房屋耐震係數僅0.17,僅能抵抗5級地震,不符現行法規耐震係數0.25-0.4,可抵抗6-7級地震。台北市慶幸還沒有五級地震,趁現在有危老獎勵值40%,趕緊危老重建,一次解決重建費用及居住結構安全的問題。生命安全是最重要的事情,沒有了安全,其他都不重要了。

Q:能夠預料地震對房屋的損害嗎?
A:真的最可怕的地震是先來橫波地震左右搖晃,先造成一樓柱損壞,再來直向震波,上下垂直壓迫,一樓立即遭受壓扁或受損嚴重,所以地震來時,一樓的危險性最高,921地震51,711間房屋全倒,53,768間房屋半倒,很多都是三樓變成二樓,四樓變成三樓。

Q:請問危老重建帶來的效益為何?
A:人口日趨老年化,80歲老奶奶,妻小幼童爬樓梯,上3-4樓舊公寓,又辛苦又危險,給家人一個溫暖堅固的家,是一家之長基本的責任。拆掉舊屋危老重建換新屋,可賣掉獎勵值40%的部分償還營建費用,換了新屋又可將房屋價值提升很多。

Q:之前有談一個工作站附近信義路四段的都更案,請分享一下都更與現在危老條例的差異,危老條例有什麼樣的優勢?
A:都市更新曠日廢時,十幾年前談一個信義路四段都更案,整合了10幾年,近期確定實施者放棄了,這10幾年來,屋主走了16位,70幾歲的屋主,沒法再一次漫漫長日再次等待10幾年都更,現在危老40%獎勵值跟都更差不多,審查時間只要二個月,不須都更7-10年,所以目前都更案件幾乎都已經改走危老案件申請。

Q:在危老重建推動的路上,財務是一項棘手的問題,請問民眾想申請危老重建,在重建所需的費用上面,民眾能享有什麼樣的幫助與保障嗎? A: 危老重建銀行以新屋價值七折左右計算可貸額度,銀行全額貸款履約保證,連貸款利息、租金補貼都可貸,原有貸款也可轉貸,轉貸後本息也可全部計入貸款額度,所有貸款新屋完成轉房貸,還有三年寬限期。所以屋主重建全程不需支付費用,所有資金政府要求各銀行全力配合,利率也可從建融6.5%大幅下降到1.7-2%左右,資金方面屋主全額貸款零負擔,這是政府的一大德政。

Q:以專業來分析,政府推動的危老條例跟都市更新之間的差異性在哪裡?
A:危老條例跟都市更新最大的差異在於,危老程序較簡化,都更流程往往要走個10幾年,且危老申請基地沒有最小規模限制,只要都市合法建物房屋老舊即可申請危老,對於基地及所有權人數較少的個案,成案機會相對較高,另都更獎勵採委員會審查機制,獎勵額度較難掌握,危老獎勵項目明確,較容易評估成本及效益,藉由重建目標的達成,都市建物整體性能之提升,將創造更為安全、永續、便利及通用的生活環境。

Q:政府推動的10%時程獎勵期限只剩半年多了,是否要好好把握自己的權利,別讓權益睡著了!
A:雖然中央法令106年5月到109年5月時程獎勵10%,但是臺北市土地使用分區管制自治條例107年11月21日才放寬高度比及後院深度比,正式可以享受中央危老獎勵值40%。目前時程獎勵10%只到明年5月截止,期間還要申請無歷史古蹟證明、竣工圖、配筋圖、結構計算書,作結構安全性能評估、估價師估價及選配房屋,建築師設計及重建計畫,至少約需要8-10個月時間,時間真的所剩無幾,希望危老房屋趕緊把握時間。

Q:除了上述這些,還有甚麼對屋主建議或注意事項嗎?
A:建築技術規則109年7月1日起商業區比照住宅區高度超過21公尺要檢討北向日照。對基地北向不是馬路而是臨地之商業區基地影響很大,到時不僅10%獎勵值拿不到,連30%危老獎勵值或是商業區基準容積也將受到影響,希望商業區的屋主要特別注意這條法令,趕快詢問認識的建築師,看是否會受到影響,或來電27008858,我們將免費幫您評估及說明。

Q:大安危老工作站及立捷危老建築團隊能為屋主做些甚麼事?
A:大安危老工作站及立捷危老建築團隊,做的每一件事,都是站在地主的立場思考,最低的利率,最公開透明的流程,最有效率的方式,爭取最高的效益,每位屋主自己就是建商,所有重建房屋坪數及利潤,屋主全數自行分回。 我們全心全意服務社會,希望危老房屋能夠早日重建換新屋。

Q:初評費用多少?
A:初評費用是一支樓梯2萬,若全部屋主已經確定要危老重建,我們免費替屋主出初評費。

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